金利優遇

住宅ローンの変動から固定への切り替えについて 長期金利が優遇される...金利優遇

至急です!!住宅ローンの借り換えを進めています。
変動金利(7割)と10年固定(3割)のミックスでいく予定だったのですが、固定の割合を増やした方がいいような気がしてきました。
アドバイス宜しくお願いします1.現状:JAで平成21年2月から2700万円の住宅ローンを10年固定の1.95%(10年後の優遇金利1%) 残高2318万円(12月25日返済分含む)、毎月返済額:64,538円・ボーナス分:111,035円 2.JAに労金で借り換えを考えていることを伝えると条件を下げると言われる。
JA変更後条件:10年固定1.75%(10年後の優遇金利1.2%)か変動金利1.475%(店頭金利より優遇金利1%) 手数料は収入印紙400円と印鑑証明書のみ 3.労金に借り換え後の条件を聞く。
労金借り換え:借入額2300万、保障料などの手続き費用:約60万、最大限金利で優遇受けれる方法は、10年固定か20年固定を借入額の30%以上満たす。
店頭表示金利:2.475%、返済回数371回(約31年) ①変動金利(0.725%):1610万(70%)、優遇金利がずっと1.75% 毎月の返済額:48,833円 10年固定(1.35%):690万(30%)、10年後の優遇金利がずっと0.7% 毎月の返済額:23,166円 毎月返済額合計:約72,000円 ②変動金利(0.725%):1610万(70%)、優遇金利がずっと1.75% 毎月の返済額:48,833円 20年固定(2.05%):690万(30%)、20年後の優遇金利がずっと0.7% 毎月の返済額:25,666円 毎月返済額合計:約74,500円 4.労金の仮審査は①の方で提出済みですが、金利上昇に備えて変動・10年・20年のミックスに変更しようか悩んでいます。
その場合の割合はどうしようかと悩んでいます。
とりあえず固定が全体の3割は越えたら大丈夫なようです。
今のところ20年固定を一番大きくして20年1200万、10年600万、変動500万にして、そんなに繰り上げ返済はできないですが、変動分を繰り上げ返済していこうと考えています。
みなさんだったらどうしますか?もともとJAで条件を安くしてもらってもう少し様子を見るのもありなのかな?とも思っています。

こんばんは前の回答者さんの言う通りだと思います。
変動と固定の混合というのがややこしいです。
どちらか一つに絞るのが良いと思います。
変動で今後の金利上昇に備えるのであれば今後も借換をすることになります。
その時は固定になると思いますが、固定の金利も高くなっているでしょう。
できれば、お金の返済金額が一定の固定がお勧めです。
もし、変動にするのであればこの後の経済変動で10年後に借換をする手間をしても良いという環境であれば、変動でも問題は無いです。
借換するには、書類審査が必要になります。
年齢、勤続年数が満たさないと無理になりますのでね。
あまり借換しない方法が好ましいです。
それが前の2人の回答者と私も意見は一致しています。

2013/1/5 18:51:46

住宅ローンについてです借入2500万予定A銀行保証料や事務手数料なし繰上げ返済手数料なし固定金利10年1%5年後も店頭金利より1.2%優遇現在の店頭金利で計算するとおよそ1.5%になりそう諸費用のある変動金利の安さを売りにしているところより親切なところですよね??

さあ、ホントとは?ちゃんと計算できてる?、思うけど。
あなたないいならいいのでは?初期に2パーセントちょと53万はらって、10年で仮に0・6パーセント金利差0・4パーセント2500万×0・4×10=100万10年でかえして、元金かえしているから、もう少し小さいとはいえホント?1パーが得?さらに住宅ローン控除額が、金利が高い方に有利なのはあるが、ホント?特別いいものとも思えないが

2017/7/19 09:31:02

住宅ローン金利の考え方、合っているでしょうか?10年固定でのローンを考えており、基準金利 3.5%優遇 ▲1.4%借入金利 2.1% です。
ところが、10年固定特約は、優遇 ▲2.0%借入金利 1.5% です。
(特約後は▲1.4%の優遇)だったら、ダミーで借入を15年として、固定特約10年の1.5%で借り、せっせと繰上返済で期間短縮10年に近づけ、10年経過後には全額繰上した方がいいような気がしますが・・・住宅減税も受けられるはずですし。
何か見落としや落とし穴がありそうですが、もしそういう点がありましたら教えてください。
補足繰上返済手数料は0円です。
完済時には多少の手数料はかかりますが。

その考えなら10年固定特約より変動金利のがかなり低いですよね?普通の感覚なら35年変動で借りて、10年で返済完了させることを選ぶんじゃないでしょうか?10年間で変動金利が上がるリスクが取れるならですけど。
仮に10年固定特約にするにしても、私なら35年の当初10年固定にして繰り上げ返済で10年で完済を目指します。

2013/10/8 11:22:40

住宅ローンの金利交渉と借り換えについて。
現在みずほ銀行で残高1950万、残年数21年、変動金利1.175%で借り入れしています。
先日りそな銀行に借り換えの相談に行きました。
当初10年固定、11年目から最大金利優遇1.9%とのことでシミュレーションしていただきましたが諸費用を除いて50万円弱ぐらいの効果でした。
次にみずほ銀行に借り換えを考えている旨を伝えたところうちはオール電化で住宅ローンを組んでいるらしく金利引き下げの再審査はできないと言われました。
そうゆうことがあるんですね。
再度審査にかけて契約をし直すと若干金利は下がるかもしれないが借り換えぐらいの諸費用が発生するとのことでした。
こちらでも金利交渉に成功した投稿を目にしましたので残念です。
諦めた方がいいでしょうか…アドバイスをお願いします。

私も駄目でした!。
私の場合、旧三和銀行で、2000年にXXXX万円 2.25%で借りましたそして、残金700万円になったころ借り換えを希望しましたが絶対に応じられない。
で、別の旧住友銀行に行って、借り替えよと思ったて、手数料その他の計算をしたら50万円しか得が無くて、馬鹿馬鹿しくなって借り換えをやめました。
そしたら、昨今また金利が下がってますが、もう残債が200万円も無い状態です。
10年の間に10回くらい交渉しましたが、同じ銀行の借り換えは、出来ません。
でした、ので借り換えはやめました。
でも、50万円でも効果があるなら借り替えたほうが良いと思います。

2016/11/10 23:00:54

借り換えは給与振り込みや色々な引き落としの引き落とし先変更などしなければいけないので本当はみずほ銀行で金利交渉できればよかったんですが…皆さんこのあたりも労力をかけて借り換えされているんですね。>

金利の優遇って交渉しだいで下がるのでしょうか?質問です。
先日住宅ローンの件である銀行に相談しました。
私は一部上場企業に10年勤めており、借金等も現在0です。
銀行の話では初回優遇でー1.5%引き、その後最大1.4%優遇とのことでした。
しかし、私の同僚は同じ銀行でほぼ同じ条件で通期ー1.6%といわれたそうです。
担当者は違うのですが、条件が一致しないのは腑に落ちません。
今度この件で私の担当者に優遇幅の拡大をお願いしようかと思いますがいかがでしょうか?こちらがうまくネゴシエーションすればよい条件が引き出せるものなのでしょうか?どなたか知恵を貸してください。
よろしくお願いいたします。

質問者様の同僚のお話は、つい最近の情報なのでしょうか?金利の優遇幅は、たとえ申込人の属性が同じであっても、申し込みや融資実行のタイミング次第で、条件が変わります。
よくキャンペーン金利なんてのも耳にしますよね。
この場合は、その名の通り「キャンペーン」なので、対象期間中に手続きした人のみが受けられる金利となります。
金利は簡単に下げられるものではありません。
それに、銀行担当者には金利引き下げを決定する権限はありませんから、当然、決裁権限のある上の人に明確な理由をつけて申請をしなければいけません。
ただ、交渉のやり方次第で、優遇幅の拡充ができる可能性もあるかと思います。
交渉する場合は、ただ金利を下げてほしいというだけではもちろん無理なので、他行はこの金利でやってくれる、など競合できるネタを準備した方が効果的です。
他行に相談しに行く手間はかかりますが、そういうネタのある方が銀行担当者の側としても、金利引き下げの申請をしやすいはずです。
住宅購入は大きな買い物ですよね。
しっかり納得のいく契約をされてください(^^)

2008/9/20 02:40:36

中古マンションをフラット35Sにて購入を検討しています。
物件のマンションは古い為、フラット35Sの技術基準は満たしていませんが、購入物件の部屋をリフォームする際、全窓を二重サッシに変更する予定です。
中古の場合、全窓の二重サッシ化でフラット35Sの技術基準はクリアできますが、マンション全体ではなく、購入物件の部屋のみ二重サッシ化を実施することでフラット35Sは適用となるでしょうか?以上、よろしくお願いします。

はじめまして。
中古マンションのホームインスペクション(住宅診断、住宅検査)を行っている建築士の辻と申します。
「フラット35が利用可能な中古マンション」のうち、住戸(お部屋)がSの利用条件に該当する住戸を購入する場合には、金利優遇(S)が適用されることになります。
つまり、今回もしその物件がフラット35対象外(不適合)なのであれば、住戸(お部屋)をどのように改良してもフラット35は利用できません。
●古いマンションのフラット35審査について1981年以前建設の旧耐震基準の古いマンションでも、管理規約や長期修繕計画が存在していて、建物の形状などの審査基準がクリアできればフラット35適合になることがあります。
【参考】住宅支援機構ホームページ・中古マンションの審査基準www.flat35.com/loan/flat35/tech_cyuko.html過去にその物件のほか住戸で審査を行い不適合という結果が明らかであれば仕方ないですが、もし、古いから難しいと判断されているようであれば一度審査を行ってみてはいかがでしょうか?中古マンションホームインスペクションの現地調査時にフラット35審査を何度も行っていますが、築25年でも不適合だった物件もあれば、築35年を超えた物件で適合だった物件もあります。
●中古マンションのフラット35Sについて住戸の状況が審査対象となりますが、断熱性能の基準以外にも「浴室に手すりが付いている」などの基準もあります。
物件が基準に適合さえしていれば、引き渡し前に売主に手すり取り付けを依頼するなどしてSのローンを申し込む方もいるようです。
※審査を手すり取り付け前に行った場合は、取り付け後に再度現場検査が必要です以上、ご参考になれば幸いです。
気に入ったマンションを納得してご購入できることをお祈りしております。

2015/3/2 15:07:34

住宅ローンの金利が27って、一般的に見てどうですか?

地銀でさえそこから何だかんだ優遇して1%台になります。
ネット系なんて固定でも1%切っています。

2017/9/28 18:33:21

10年前にマンションの一室をみずほ銀行の35年の住宅ローンで変動金利で購入しました。
現在も変動金利で優遇金利もあり1.25で支払っており、残額は1800万円ほどです。
ネットで調べてみると金利がだいぶ安くなっているので借り換え、または、みずほ銀行のままで固定金利への変更をしたほうがお得なのかなと考えております。
借り換え時の手数料がかかるのかどうかも無知でわからないのですが、残り25年で残額1800万円程度の場合どうしたほうが総合的に安くなるのでしょうか。
近々みずほ銀行に相談しに行く予定ですが、その前に意見を聞きたいので、宜しくお願いいたします。

借り換えを検討している旨をみずほ銀行に伝えてみて下さい。
良い事がおこりますよ♪借り換えよりも、金利変更がお得です。

2016/11/29 16:03:22

新生銀行から住宅ローン借り換え検討新生銀行の変動金利優遇期間が終了し、変動金利が1.2%になってしましました。
他の銀行では変動0.85%(優遇期間なし)だったりするので、借り換えを検討しています。
借入は2000万もなく返済期間30年ですが、やはり諸費用やトータル返済額などを考えてトクになるなら借り換えをしようと思います。
借り換えの注意点やメリット、デメリット等詳しい方がおられましたら、アドバイスお願い致します。
補足愛知銀行、住信SBIなどで検討しています。
住信SBIの簡易シュミレーションでは、40万くらい得するみたいです。
でも、うちに来てもらったりして話を聞いたわけではないので、慎重に検討したいと思っています。
アドバイスよろしくお願いします。

こんにちは。
住宅ローン相談をメインにしているFPの者です。
借り換えをご検討なのですね。
まず覚えておいてほしいのは、借り換えでどのくらい得をするかは、シミュレーションをしてみないとわからないということです。
特に御認識の通り、諸費用も含めたトータルコストで比較するのが大事です。
残債2000万円以下ということですが、30年と残り期間が長いので借り換えで十分メリットは出ると思いますよ。
以下借り換え時の注意点です。
・変動金利への借り換え時は、5年後、10年後と金利が上がった場合の支払額も必ずシミュレーションしておいてください。
金利情勢から見て、今後の金利が上がる可能性は高いと考えています。
金利上昇時の支払額を見て、最大支払額を算出し、リスクとして許容できるかを見てください。
・変動金利0.85%というのは、正確に言うと 店頭金利2.475% に対して、金利優遇が▲1.6% という表現になります。
つまり、店頭金利が4%になれば、金利は、2.4%になるということです。
・金利が一定の場合と、金利が上がる場合で「どのローンが得か」が変わります。
金利が一定の場合と金利が上がる場合の両方で複数のシミュレーションをして比較してみてください。
(繰り返しになりますが、今後の金利は上がる可能性が非常に高いと考えています。
)民間銀行の過去の金利水準は以下のURLから参照できます。
www.flat35.com/loan/atoz/4_2.html・諸費用が借りれるかどうかも住宅ローンを比較する際のポイントです。
諸費用は、だいたい借入額の3%かかると考えてください。
現金で一括で準備できない場合、諸費用が借りれる銀行を選択してください。
・過去1年間で住宅ローン支払いの遅延が1回でもあると、ほぼ審査はNGです。
引き落としが1日遅れただけ、というのでもNGです。
事前にご確認されたほうがよいかと思います。
以上ご参考になれば幸いです。

2012/11/5 12:52:16

住宅ローンの変動から固定への切り替えについて長期金利が優遇されるときいて固定に切り替えを考えております。
借り入れして今年でもうすぐ4年になります。
今年中に固定に切り替えようかと思っておりますがそもそも仕組みすらわかってないので分かるかたご教授いただけたらと思います。

変動金利とは、毎年4月と10月に金利の見直しがあります。
ただし、支払いは5年ごとに変化します。
支払いの中で元金と利息の割合が変化します。
また、どんなに金利が上がっても次の5年は支払いが125%までしか上がりません。
現在の都市銀行の金利が2.475%で、そこから優遇金利が貰えていると思います。
過去には8%等非常に高い時もありました。
過去の金利を平均すると4%程度だと言われています。
過去17年で一番高い店頭金利は2.875%で、それ以前はもっと高かったです。
変動金利が急激に上昇すると、支払いが大変になります。
そのリスクを回避する為に、固定金利を借りる方がいます。
固定金利は長い物ほどリスクが回避されます。
本来なら、固定は全期間固定がいいです。
リスクがなくなるからです。
さて、現在の全体の傾向ですが、確かに固定に切り替えるのであればいいタイミングのようです。
ただし、現在の主流は繰り上げ返済です。
リスクが減るとはいえ、現在の金利情勢だと固定にすると金利が上がる為、支払いがアップします。
それなら、現在の金利のまま繰り上げ返済を頑張って期間と元金を減らそうと言うのが現在の主流です。
これなら、目先の金利の損もしないし、総返済額が減るからです。

2013/4/11 17:04:17

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